¿Cuánto ganas al invertir en departamentos para alquilar en Lima?

Si estás pensando en comprar departamentos en Lima como una forma de construir patrimonio, ya estás mirando en la dirección correcta. El mercado inmobiliario limeño ha demostrado ser uno de los más sólidos de la región, y muchos propietarios lo han convertido en una fuente de ingresos constante y predecible.

Invertir en departamentos para alquilar es hoy una de las estrategias más populares entre quienes buscan hacer crecer su dinero sin depender de los vaivenes de la bolsa o las criptomonedas. Pero más allá de la intuición, ¿qué dicen los números? En este artículo encontrarás cifras reales, distritos con mejor retorno y todo lo que necesitas saber antes de tomar la decisión.

¿Por qué Lima sigue siendo una ciudad atractiva para invertir?

Lima supera los 11 millones de habitantes y, cada año, miles de jóvenes profesionales, universitarios y familias buscan un lugar para alquilar. Muchos aún no califican para un crédito hipotecario; otros simplemente prefieren la flexibilidad del arrendamiento. Esa demanda sostenida crea un ecosistema ideal para el inversionista.

Lo que sí ha cambiado es el ritmo del mercado inmobiliario limeño: las ventas de viviendas en Lima Metropolitana y el Callao crecieron 25% en el primer trimestre de 2026 frente al mismo período del año anterior. En los distritos premium —Miraflores, San Isidro, Surco, San Borja y Barranco— se vendieron 1,099 departamentos solo entre enero y febrero, un 6.6% más que en ese mismo bimestre de 2025.

Otro dato que vale destacar: el tiempo promedio para agotar el stock de un proyecto pasó de 26 meses (promedio de los últimos cinco años) a aproximadamente 17 meses, lo que refleja una demanda más activa y un comprador más decidido.

En cuanto al alquiler, el panorama también es positivo para el propietario. De acuerdo con el índice de Urbania, los precios de arrendamiento en Lima acumularon un alza de 4.0% en los primeros cuatro meses de 2026, más del doble que la inflación del período (2.0%).

En algunos distritos el incremento interanual es todavía mayor: Jesús María lidera con +11.6%, seguido por San Isidro (+9.5%) y La Molina (+9.3%). Si ya tienes un departamento arrendado, esos porcentajes representan un crecimiento directo de tu ingreso pasivo sin haber hecho nada adicional.

¿Cuánto puedes ganar realmente? La rentabilidad en números

Según Urbania, la rentabilidad bruta promedio del alquiler en Lima Metropolitana se ubica en 5.27% anual a junio de 2025. Eso quiere decir que, por cada S/ 100,000 invertidos en un departamento, puedes esperar recuperar S/ 5,270 al año solo en ingresos por alquiler.

Para aterrizarlo en un ejemplo concreto:

• Precio de compra: S/ 350,000 (departamento de 2 dormitorios)
• Alquiler mensual estimado: entre S/ 1,800 y S/ 2,500
• Rentabilidad bruta: entre 6.2% y 6.8% anual
• Años para recuperar la inversión: aproximadamente 15 a 19 años

En Lima, una rentabilidad entre 5% y 7% anual se considera muy saludable, sobre todo considerando que el inmueble también se valoriza con el tiempo. A diferencia de acciones o criptomonedas, el riesgo de pérdida total es mínimo.

Los distritos más rentables para alquilar en Lima

La ubicación lo es casi todo. Aquí están los distritos que actualmente ofrecen la mejor combinación de precio accesible, alta demanda y buen retorno:

• Lince (Zona Comercial): El distrito más rentable según Urbania a octubre de 2025, con un retorno que puede alcanzar el 6.9%. Su posición central y colindancia con San Isidro explican la alta rotación de inquilinos.
• Santa Catalina (La Victoria): Zona en plena revalorización, con precios desde S/ 5,800 por m² y rentabilidad que supera el 6.5% anual en departamentos de 2 dormitorios. Ideal si buscas una zona emergente con proyección.
• Surquillo (Barrio Médico): Rentabilidad cercana al 6.5% gracias a su conectividad, oferta gastronómica y fuerte demanda de jóvenes profesionales.
• San Miguel: Alta demanda de universitarios y familias jóvenes por su cercanía a la PUCP, la UPC y el malecón. Retorno anual promedio del 6.2% en proyectos nuevos con buena distribución.
• Magdalena del Mar: En subida constante de rentabilidad. Un distrito equilibrado entre precio y demanda, con proyección positiva hacia 2026.
• Jesús María y Surco: Retornos estables entre 5.5% y 5.8%, con alta demanda de profesionales y un stock inmobiliario en renovación permanente.

Los mejores retornos no siempre están en los distritos más exclusivos, sino en aquellos donde el precio de compra es accesible pero la demanda de alquiler es constante.

¿Qué tipo de departamento genera más ingresos?

No todos los departamentos son igual de rentables. El tipo de unidad que elijas puede hacer una diferencia real en tu tasa de ocupación y en el precio de alquiler que puedes cobrar.

• Departamentos de 1 o 2 dormitorios: Son los más solicitados por jóvenes, parejas y estudiantes. Menor precio de compra y alta rotación los convierten en la opción más práctica para el inversionista.
• Metraje entre 60 y 70 m²: El tamaño más demandado en Lima actualmente. Equilibra comodidad con precio de compra asequible, lo que facilita encontrar inquilinos rápidamente.
• Unidades amobladas: Permiten cobrar entre un 15% y 25% más de alquiler mensual. Una inversión de S/ 8,000 a S/ 15,000 en mobiliario básico puede recuperarse en menos de 3 años si elevas la renta en S/ 300 a S/ 500 al mes.
• Departamentos en planos: Son más económicos al momento de comprarlos, con precios por m² entre 10% y 20% menores que en unidades terminadas. El precio se paga con un tiempo de espera hasta la entrega.

Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta: la diferencia que debes conocer

Un error frecuente es enfocarse solo en la rentabilidad bruta. La rentabilidad neta es lo que realmente llega a tu bolsillo después de descontar los costos asociados a la propiedad:

• Mantenimiento del departamento
• Cuotas de administración del edificio
• Impuesto predial (trimestral, varía según el valor del inmueble)
• Impuesto a la renta de primera categoría: 5% sobre el ingreso mensual por alquiler
• Meses de vacancia (el departamento puede estar desocupado)

En la práctica, la rentabilidad neta suele ser entre 1 y 2 puntos porcentuales menor que la bruta. Si tu departamento rinde 6.5% bruto, puedes estimar un retorno neto real de entre 4.5% y 5.5% anual. Aun así, sigue siendo competitivo frente a muchos instrumentos financieros tradicionales.

Riesgos reales que debes evaluar antes de invertir

Ninguna inversión está libre de riesgos. Estos son los principales que debes tener en cuenta:

• Vacancia prolongada: Si el departamento permanece desocupado uno o dos meses al año, tu rentabilidad cae. Elegir bien la ubicación y el tipo de unidad reduce este riesgo considerablemente.
• Inquilinos con problemas de pago: La legislación peruana puede hacer lento el proceso de desalojo. Contratar una empresa administradora de rentas o utilizar plataformas especializadas reduce significativamente este riesgo.
• Financiamiento mal calculado: Si compras con crédito hipotecario, la cuota mensual debe ser cubierta (o casi cubierta) por el alquiler para que el flujo de caja no sea negativo. Las tasas hipotecarias en Perú rondan el 7% al 10% anual en soles.
• Liquidez limitada: Un departamento no se vende de la noche a la mañana. Esta es, por naturaleza, una inversión de mediano y largo plazo.

¿Cuándo conviene invertir y cuándo no?

Conviene invertir si:

• Tienes un horizonte de inversión de al menos 10 a 15 años
• Buscas ingresos pasivos estables con bajo riesgo de pérdida total
• Cuentas con capital propio que no necesitas en el corto plazo, o con acceso a crédito cuya cuota sea similar o inferior al alquiler estimado
• Elegiste bien la ubicación y el tipo de unidad

No es la mejor opción si:

• Necesitas liquidez rápida
• No puedes asumir meses de vacancia sin afectar tus finanzas personales
• El financiamiento eleva la cuota hipotecaria por encima del alquiler probable del departamento

Entonces, ¿vale la pena comprar un departamento para rentar en Lima? La respuesta corta es sí, y los datos lo respaldan. Adquirir un inmueble para ponerlo en alquiler sigue siendo una de las estrategias de inversión más sólidas disponibles: rentabilidades brutas que en varios distritos superan el 6% anual y una demanda de arrendamiento sostenida por la estructura demográfica de la ciudad.

La clave no está en si hacerlo o no, sino en cómo hacerlo: eligiendo el distrito adecuado, el tipo de unidad con mayor demanda, y gestionando el inmueble de forma profesional para maximizar el retorno y reducir los riesgos.

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